Dans le financement, le core+ se finance comme le value-add et le value-add, comme l’opportuniste

L’arrêt n’a pas été total, le premier semestre de l’année n’aura pas subi le credit crunch de 2009, mais les choses ont changé sur le marché du financement immobilier pour les immeubles de bureaux. Ce que Damien Giguet, fondateur et dirigeant de Shift Capital, résume en une phrase : « Le core+ se finance désormais comme du value-add et le value-add, comme de l’opportuniste. » Avant crise, le conseil financier accompagnait six opérations value-add (trois dossiers de promotion immobilière et trois de financements structurés) sur lesquelles des accords étaient déjà signés. À l’exception d’un, tous les prêteurs ont maintenu leurs engagements. Mais il est clair que dorénavant, les conditions ne sont plus les mêmes en termes de quotités. À tous les conseils et sponsors, il est recommandé de ré-évaluer leurs dossiers à l’aune du nouveau contexte de marché post-covid, notamment en termes de valorisation d’actifs. Des décotes sont déjà actées sur le value-add ou le core+, mais difficile d’évaluer de combien tant le manque de visibilité perdure sur le repricing, faute de transactions. Selon JLL, la décote pour les actifs à création de valeur s’évalue désormais entre -15 et -30 %. Un repricing qui pèse sur plusieurs process en cours dans le bureau à La Défense ou en Première couronne.

Révision du locatif
Manque de visibilité aussi du côté du marché locatif faute de prises à bail d’envergure, même si les dernières données publiées par Immostat donnent la tendance. Sur les six premiers mois de l’année, 667 500 mètres carrés ont été placés, (-40 % sur un an), incluant les quelque 130 000 m2 signés par Total sur la future tour The Link à La Défense. Au deuxième trimestre, à peine 200 000 mètres carrés ont été placés, ce qui en fait le pire trimestre de l’histoire, malgré la signature d’un loyer facial historique sur le 83 Marceau, à plus de 900 €/m2/an sur lequel s’est engagé Goldman Sachs. Les prêteurs revoient leurs conditions de prêts en tenant compte de tous ces facteurs, avec pour conséquence une baisse des niveaux de LTV, revenus autour de 50-60 %, et une hausse des marges. «Pour l’ultra opportuniste, comme le financement de terrains à construire, les dossiers se compliquent.» Cela n'a pas empêché Shift Capital de conseiller pendant le confinement, le groupe coté belge Immobel, sur le financement de l'acquisition d'un terrain pour y développer un futur ensemble immobilier composé de deux bâtiments rue de Gentilly à Montrouge.

Les prêteurs alternatifs sont là Fait nouveau, les vendeurs n’hésitent plus à intégrer dans leurs process une étude sur le financement de leurs actifs, après avoir sondé plusieurs prêteurs pour recueillir leur feedback. Du jamais vu selon Damien Giguet. Du côté des prêteurs alternatifs, la nouvelle donne est aussi revue. «Les prêteurs alternatifs ont levé leurs fonds avant la crise. Ils ont de l’argent à déployer, mais souhaitent maximiser leurs performances, avec des deals qui pricent mieux. Sur le value-add, les fonds alternatifs vont être très présents, notamment ceux qui font de la stretch ou du all-loan à des niveaux de leviers compris entre 65 et 70 %. Cela coûtera plus cher, entre 600 et 700 pbs, mais si les sponsors parviennent à commercialiser rapidement leurs actifs, la performance sera au rendez-vous.»